我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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以下苏州购房答疑内容，来自 微信公众号“苏叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，苏州同时搞那么多新城新区，真的都能达到起初规划的那样吗？

苏叔： 你好，这些规划一定会发展起来，只是时间周期的问题。不过到底能发展到什么高度谁都不好说，没有人能预见未来。但是可以从另一个角度出发，看过去这些年每个区域规划发展的速度，园区毫无疑问是第一。园区各项规划执行速度是非常快的，比如奥体，18年之前很多人都觉得偏，但是现在已经是一房难求，其他几个区域很少有发展速度这么快的，而且给房价也带来了很大的提升，终究还是产业和人口聚集效应，且园区还在带着吴中和相城发展，比如苏相合作区和独墅湖协同发展示范区，其他几个区自己发展都顾不来，所以园区是一个非常稳的选择，上限也高。

提问：苏叔，你好，胜浦和车坊怎么样呀？可以在这两个地方买房的话，未来升值潜力大吗？

苏叔： 苏州园区断供导致了外溢，胜浦和车坊成为供货主力。就区位、交通来说，车坊更胜一筹，它位于园区南，紧邻双湖板块，车路网比较发达，而且8号线预计2024年能通；胜浦正在规划9、12、22号线。就教育来说，胜浦更好，但是车坊车坊在生源质量上有优势，将来会成为园区多数人才的栖息地。商业方面，车坊已经规划了文荟苑邻里中心，胜浦规划有5个邻里中心，更优规划，胜浦更好。车坊和胜浦定位各自不同，车坊属于独墅湖科教创新区，胜浦属于高贸新城。车坊板块内住宅以安置房为主，商品房供应极度稀缺；胜浦则是园区新房储备量最多的板块之一，新房房价3万+。

提问：苏叔，你好，请问园区北部的青剑湖这个板块未来升值潜力怎么样呢？

苏叔： 你好，这几年青剑湖的配套发展逐步在改善中，一改往日交通不便，配套不完善的印象，随着北延工程竣工通车，到湖东的时间变短了，虽然说青剑湖这个板块不是园区核心，比较低调，但是生态环境不错，未来园区供地有限，高薪人群外溢，未来升值潜力看好。

提问：苏叔，你好，预算400万左右，近期看了奥体的小三房，咬咬牙可以上车，但是呢他在看到高铁新城和吴中太湖新城新房之后，产品上的落差对我冲击很大。再加上规划什么的都挺好就非常的纠结该怎么去选？

苏叔： 你好，其实就反映了当下楼市买房的两个逻辑，第一个叫核心永恒，，园区的核心地位在可预见的时间内没有挑战者，这里的房子就是核心资产，就是保值增值。第二个叫板块的轮动，很多人应该也都听过这个理论，就是说板块的发展它不是一成不变的，三十年河东三十年河西，轮动到你了，就一波雄起。要怎么选，首先要分清楚两个问题。第一个就是什么叫核心资产，高品质改善那才叫核心资产，核心区的楼市也在分化，从过去两年左右，核心区住宅的涨跌上也能看到高品质社区，它就是能涨，大部分住宅该横盘还是横盘，可能比其他板块稍微好一些。第二个就是苏州不会有下一个园区，之所以会说新城，比如说吴中太湖新城、高铁新城的房子们，要说的是这些新城轮的不是说要成为下一个园区，而是要成为一个区域中心就够了。一个主中心，几个区域中心，这个应该才是未来苏州的城市格局。

提问：苏叔，你好，我们预算40-500万，想买4室及以上，考虑学区，工业园姑苏区和高新区哪里比较合适呢？新房二手都可以接受，目前我们在昆山有一套刚需房，环境稍微好点，相同的品质当然是新房优先考虑

苏叔： 你好，考虑学区的话，目前苏州学区排名姑苏老城区～园区双湖板块～新区狮山～新区科技城～姑苏平江新城。目前情况是这样的，1、姑苏老城区，没有高层，宅基地为主，基本都是老房子，价格高。

2、园区双湖价格都在5万起步

3、狮山好一些的学区都在价格在4-7万，新房限价，

4、科技城，环境非常好，周围产业主要以科研研发为主，3万+，建议作为首选，但离主城区较远

5、平江新城，主城区，靠近火车站，环境比较嘈杂

提问：苏叔，你好，本人园区工作，园区核心地段买不起，跨塘、娄葑、车坊、胜浦这四个板块怎么选比较好呢？

苏叔： 你好，这四个板块不同程度接近园区核心区，板块成熟度方面：首先是娄葑，次之车坊，最后跨塘和胜浦。娄葑的生活氛围和配套比较成熟，车坊的城市面貌好，跨塘离园区位置最好，胜浦目前在发展建设中，房价相对便宜。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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