我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

(资料图片仅供参考)

以下深圳购房答疑内容，来自 微信公众号“深叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：深叔，您好，我最近在关注投资买房的问题，对于这方面不很了解，我想咨询一下房产投资的利润到底应该关注哪些方面？房产投资的利润通常是从什么地方获得？

深叔： 你好，1.投资学位，不建议选择具有确定性的学位。学位红利能持续多久具有不确定性，集团化“教育稀释”对学位价格有影响。2.产业导入。产业红利会分阶段释放，利润相对扁平。3.旧改更新。旧改的一级市场红利占整个旧改更新红利的60%以上，民营企业踊跃进入旧改市场。策略性旧改产品占30%的利润。4.笋盘。笋盘红利越来越稀少，普通人购买笋盘应该结合谈判技巧，可以关注最近的法拍房。5.买卖手法。买房应该关注资金成本和资金回报率，加杠杆买房，实现资金利用率最大化。

提问：深叔，你好，刚需，名下无房，单身，工作时间不长，感觉深圳买房的梦想离我越来越远了，尤其在新政出台后，买房好像变得困难了，请问深圳楼市是不是对买房人越来越不利?

深叔： 你好，深圳楼市对这几类人群很不利：1.没钱的人。新政调控后，上车门槛提高，首付比例增大，买不起房的人越来越多，深圳楼市成为有钱人的舞台，经济实力一般的人群无缘优质产品；2.二套改善。二套房贷利率提高，买二套房需要承担更高的成本，不仅如此，二套房的贷款额度和首付比例也受限制，可以看出政府态度；3.年轻人。年轻人不具社保优势，首先是在打新上，打新按照社保排序，年轻人比不过中老年人，其次是在入学上，存在积分不够无法上学的情况，反映了年轻人的社保积分薄弱。买房的限制不止这些，还有涉及离婚追溯、小产权房等情况，这些都说明买房越来越困难，建议购房者趁早做好规划。 深圳买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：深叔，你好，我是安徽人，在深圳工作打拼了十几年了，在这里结婚生子安家了，一直深爱这个城市，很看好这个城市的发展，我想买房投资，想问，如何在深圳买房投资呢？有什么逻辑思路吗？

深叔： 你好，房地产市场购房投资也有着相应的逻辑思路，大致可将其分为四类：

第一类是选择“龙头地段”，这一类地段资产倾向于长期投资，选择房产市场具有垄断地位的龙头地段。龙头地段的优点在于稀缺性强，各方面均衡，处于城市主中心且增长确定性好，但是数量有限，价格也最为昂贵。深圳的龙头地段主要是看深圳湾、香蜜湖，还有一直对房价影响极大的名校学区房。选择龙头地段的优势在于其公开性强，确定性好且操作简单。龙头地段选盘逻辑是：选择确定性高，人口、产业集中的城市中心。第二类是选择“成长型地段”，这一类地段资产的优点在于规划前景好，人口、产业增速较快，市场预期较高，但缺点也与之并存——这类地段的不确定性较高。成长型地段主要存在于城市规划建设的城市新区与城市新中心。选择这类地段要谨慎观察，落实到具体区域去分析其市场前景，之后再决定是否投资。

第三类是选择“重组股地段”，这一类资产地段老旧，但拥有旧改的潜力，因为基础设施老化、公共空间匮乏等问题人口流入会减少，所以房价也更便宜。一些老区微观地段，可能因为一些不确定的影响因素如旧改、纳入学区等，导致资产价值重估。但这类资产总体来说不确定性相应更高，无法依靠公开信息购入稳定获取收益，除非运气很好或有相当可靠的内幕消息。第四类是选择“特殊住宅”，这一类资产缺点十分明显：房产流动性差，产权、配套、税费受限，信贷苛刻等。这类资产包括小产权房、次级地段公寓与研发用房等，有一定的价值，但不确定性高，承担风险较大。

以上四种选盘逻辑都需要相当长时间的积累，并且有足够的信息资源与专业技能，因此在选房购房之前要明白选盘逻辑，有充足的准备与考量，并对同类型区域做好对比与分析。

提问：深叔，你好，深圳的豪宅片区中，深圳湾、香蜜湖、华侨城是一直以来比较受关注的，相对来说蛇口这个老牌豪宅片区就没那么受欢迎，请问蛇口有些什么特点？是否值得投资？

深叔： 你好，蛇口片区是深圳的豪宅片区，有这些特点：1.景观资源丰富，拥有一线海景资源和大南山景观资源；2.宜居，生活配套和教育配套成熟；3.片区老化，导致生源质量下降，所以蛇口的育才教育集团有所退步，不过目前排名还是在深圳前列；4.未来发展有前景，具体体现在：蛇口科技园在建，有利于片区价值提升；邮轮产业集群带来大量就业岗位；旧改棚改有利于城市面貌改善；地下快速路在建，有利于缓解交通拥堵。

提问：深叔，你好，名下有套小户型自住，目前想在置换一套偏刚改的房子，我家里有一个四岁的主要考虑前海地区，预算800-1000万，希望能够长期持有且未来有一定的升值空间。

深叔： 你好，老前海地区，主要是中端住宅区，住宅林立，户型较为多样，南部有较为优越的学区房。地铁交通和公路交通都相当发达。前海地区的学校质量比较多，但整体的教育质量比较一般，尤其是前海北地区。新前海地区的二手楼盘，主要就是前海时代，老前海地区的整体居住氛围浓厚，居住环境较佳。整体来看，前海地区的楼房能够满足刚需的选择，也能够满足部分改善家庭。 具体买房选筹详见知识星球内部。

提问：深叔，您好，想在在龙岗买房，但是感觉光明区好火热，未来发展的话光明区和龙岗哪个更好？

深叔： 你好，其实今日的光明类似于昨日的龙岗，但龙岗发展态势不如从前。龙岗因区域位置距工作岗位较远，使得大量工作者不再追逐。在深圳西部，有着巨大的购房需求，推动了房价。而龙岗的区域位置不便造成了需求不足，供过于求的局面，价格增长滞后。光明作为配套设施不成熟的地区，未来有一定的发展潜力。多条铁路开通加上产业兴起必将带动区域的经济发展。从各方面看，光明的发展都优于龙岗，在供需矛盾的刺激下，要考虑现实环境和自身因素再加以选择。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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